À Strasbourg, une hausse du prix de l’immobilier dans des quartiers périphériques

« Ce n’est pas un marché homogène, ça part même dans tous les sens. » Tel est le bilan annoncé par M^e Gabriel Weyl, président de la Chambre des notaires du Bas-Rhin, lors de la présentation trimestrielle de l’état du marché immobilier alsacien ce 20 mars.

Toutefois, il y a bien une constante invariable sur le territoire : « Une forte baisse des volumes. » En 2023, le volume de vente est passé sous la barre symbolique des 25 000 transactions pour tous les types de biens en Alsace. Dans le Bas-Rhin, elles ont même chuté de 34% sur l’année.

Pourtant, cet effondrement ne se traduit pas partout par une chute du prix des logements. À Strasbourg, le prix médian du mètre carré des appartements qui ne sont pas neufs est de 3 470€, soit une augmentation de 0,3%, pour 0,9% dans le Bas-Rhin.

Hausse de 5,6% à Hautepierre

Ces chiffres cachent toutefois une forte disparité en fonction des quartiers strasbourgeois. Surtout, ils sont à rebours d’une tendance générale à la baisse dans le Haut-Rhin (-3,7%), en Alsace (-0,8%), dans le Grand-Est (-2%) et en France (-2%) pour les appartements non neufs.

Conséquence de l’inflation et des taux d’intérêt, les acheteurs strasbourgeois « n’hésitent pas à regarder plus loin que le centre, dans des endroits moins onéreux et moins côtés », analyse M^e Gabriel Weyl. Par exemple, les quartiers Hautepierre (2110€ le prix médian au m² en 2023) et Montagne Verte (soit 2570€ le prix médian au m² en 2023) connaissent respectivement une augmentation de 5,6% et 6% du mètre carré sur 2023. Même principe pour le quartier du Port du Rhin « en plein développement » sans qu’il en précise toutefois l’évolution des prix.

Les quartiers centraux, eux, voient leurs prix médians au mètre carré baisser à intensité variable. C’est le cas des environs de la place Broglie à 5200€ le m² (-0,1% par rapport à 2022), quartier le plus cher, Petite France à 4830€ le m² (-3,8% par rapport à 2022) ou Esplanade à 3010€ le m² (-8,8%, par rapport à 2022). Néanmoins, le marché reste « très hétérogène » et certains quartiers plus lointains sont en baisse comme Stockfeld à 2540€ le m² (-6,3%, par rapport à 2022) ou Robertsau à 3910€ le m² (-1,8%, par rapport à 2022).

Une diminution des surfaces

De manière générale, la surface des biens achetés est en baisse. 82% des ventes de terrains à bâtir sur l’Eurométropole de Strasbourg concernent des biens dont la superficie est inférieure à 600 mètres carrés. « Les surfaces médianes des appartements vendus sont en nette diminution » ajoute M^e Gabriel Weyl, « on a perdu une pièce par rapport à l’année précédente ».

Le profil des acquéreurs évolue également. En 2023, leur âge augmente et il y a de moins en moins de personnes qui achètent pour la première fois. De plus, la durée de détention d’un bien augmente. Dans le Bas-Rhin, 29% des acquéreurs gardent leur bien depuis plus de 15 ans, « alors que la moyenne était plutôt de 7 à 10 ans auparavant », précise M^e Olivier Fritsch, président de la Chambre des notaires du Haut-Rhin.

Début d’une crise immobilière ? M^e Gabriel Weyl rejette l’hypothèse. « Je déteste ce catastrophisme. J’ai prêté serment en septembre 2008, la veille de la crise financière des subprimes. Maintenant il y en a une autre et il y en aura sûrement encore. On ne peut pas avoir que de belles années », conclue le président qui dit voir déjà « quelques embellies » en ce début d’année 2024.