Fissures au plafond, papier peint décollé, trous dans le mur… Avant de quitter son appartement, Julia (le prénom a été changé) doit effectuer son état des lieux. En charge de la visite, un auto-entrepreneur présenté comme « expert indépendant » par l’agence immobilière Citya de Strasbourg. Muni d’une tablette, il évalue l’état de l’appartement pièce par pièce. Rien d’anormal pourtant la méthode employée choque la trentenaire :
« Alors que l’état des lieux d’entrée a été effectué par une salariée de Citya, on m’impose à la sortie une personne étrangère à la structure, qui dispose d’une grille d’évaluation différente. En plus, avant le rendez-vous – pour lequel il m’a été précisé que toute absence de ma part me serait facturée 40€ ! – l’agence m’a envoyé par courrier un barème des retenues sur la caution en cas de trous non-rebouchés, de matériel détérioré ou d’un ménage mal fait, ainsi qu’une longue liste avec toutes les choses à vérifier avant le passage de l’ « expert »… Le tout, sans tenir compte ni de l’état antérieur de l’appartement, ni de l’usure normale d’un logement habité. »
Une démarche que Julia qualifie « d’anxiogène », car elle doute de récupérer sa caution. Lorsqu’elle demande des explications à son agence, celle-ci lui répond que le recours à un expert extérieur est réalisé « dans le cadre d’une amélioration des services proposés ».
Gagner en qualité ou éviter la corvée ?
Obtenir un meilleur service ? C’est aussi ce qu’avance Foncia, qui confie la réalisation de ses états des lieux à l’entreprise Constatimmo : « Nos clients peuvent bénéficier de services d’experts et obtenir plus de souplesse dans la prise de leurs rendez-vous ». Pour l’agence Nexity de Strasbourg située place des Halles, c’est plutôt une question de temps. « Nous avons une surcharge de travail pendant les quatre mois d’été, nos agents immobiliers ne peuvent pas assurer toutes les visites ».
Daniel Bintz, président de la FNAIM Alsace (fédération nationale de l’immobilier), a pratiqué la sous-traitance lorsqu’il était P-DG chez Foncia Bintz, de 2003 à 2010. Et il pense que la qualité s’améliore si la visite est pratiquée par une personne qualifiée.
« L’état des lieux ne nécessite pas un contact commercial mais un technicien, qui peut intervenir et déterminer rapidement quels sont les travaux à effectuer. Chez Foncia, les personnes recrutées étaient au départ des architectes ou des ingénieurs en bâtiment. C’est un métier très précis, qui demande un vrai professionnalisme ».
Mais faire appel à un expert coûte cher. Daniel Bintz reconnaît que la sous-traitance n’est pas toujours un gage d’excellence. Foncia assure pourtant que son partenaire Constatimmo est un « réseau d’intervenants indépendants » composé d’économistes de la construction et d’architectes, sans mentionner qu’il s’agit en fait d’une filiale. Cette société propose des états des lieux à partir de 99 euros pour un studio ou un appartement de type T1.
Externaliser les litiges
Sur son site commercial, Constatimmo explique que les particuliers et les professionnels peuvent faire appel à ses services pour « gagner en temps, en efficacité » et garantit « d’éviter tout litige avec les locataires ».
Eviter les litiges, c’est donc aussi de ça dont il est question. « Faire un état des lieux n’est pas un travail très gratifiant », admet Hervé Schreiber, responsable de l’agence immobilière Orpi Etoile à Strasbourg. Il reconnaît que la sous-traitance peut être utile, car les états des lieux mobilisent beaucoup d’agents immobiliers en début et en fin de mois, mais lui préfère faire appel à ses propres agents :
« En tant que professionnels, nous sommes tenus de proposer un service complet au locataire. Il peut y avoir une baisse de qualité lorsque l’on fait appel à des personnes qui ne sont pas dans la société après l’état des lieux. Quand l’agence le réalise elle-même, elle propose un débriefing complet au locataire, qui se sent davantage concerné. Faire un état des lieux prend du temps, cela exige un échange avec le locataire et un respect mutuel. »
« Si j’étais vous, je ne signerais pas »
L’auto-entrepreneur en charge de l’appartement de Julia est mandaté par la société Snexi, une filiale de l’agence Citya, tant pis pour l’indépendance. Après l’évaluation, il fait signer l’état des lieux au locataire directement sur sa tablette puis envoie le document à l’agence. Il reconnaît que cette pratique peut en dérouter plus d’un. L’expert pense que l’agence fait appel à lui pour se décharger des états des lieux et ne pas avoir affaire au locataire. « Si j’étais vous, je ne signerais pas », conseille t-il même à Julia.
Elle signe malgré tout : la pratique est controversée mais légale. « Il existe un flou juridique autour de cette question », explique un représentant de l’ADIL (Agence départementale d’information sur le logement) du Bas-Rhin. Aucun texte n’interdit ni ne réglemente cette sous-traitance. Il n’y a pas encore de modèle type pour les états des lieux, ce qui, dans le cas de Julia, a permis des versions très différentes à l’entrée et à la sortie : une première sur papier, très succincte, et une deuxième informatisée et beaucoup plus détaillée.
En l’absence de réglementation précise, les abus liés à la sous-traitance des états des lieux ne sont pas rares. Sur Internet, le site allo-foncia a été créé pour recenser les avis de particuliers concernant l’agence immobilière. La plupart sont négatifs : beaucoup font référence à des frais abusifs facturés à la suite de la visite d’un expert de Constatimmo pour l’état des lieux de sortie. Le site UFC-Que Choisir recense lui aussi bon nombre de locataires lésés par ces pratiques d’externalisation.
« Trois fois sur quatre, il n’y a pas de dépense »
Ce qui peut poser problème, c’est la facturation forfaitaire des frais de remise en l’état. Foncia dit s’appuyer sur « un barème de prix résultant de régulières consultations d’entreprises au niveau national, afin de garantir des prix conformes au marché ». Mais au vu des nombreuses plaintes de locataires sur les forums, les sommes demandées ne sont pas toujours justifiées. D’après Daniel Bintz, « il est impossible de savoir si ces frais vont être réengagés dans des travaux à partir du moment où le locataire n’habite plus dans l’appartement ».
« Trois fois sur quatre, il n’y a pas de dépense. L’agence ou le propriétaire se contentent du minimum », estime Brice Duhr, responsable juridique à la Confédération Nationale du Logement du Bas-Rhin. Pourtant, les locataires sont peu nombreux à tenter une action en justice, pour seulement récupérer l’équivalent du dépôt de garantie. D’autant plus qu’ils ont peu de chances de parvenir à leurs fins, remarque Hervé Schreiber.
« Les grosses agences ont des avocats, des gestionnaires qui facturent des quittances de loyers… En face des locataires, elles sont intouchables. »
Comment limiter les abus ?
Des actions sont néanmoins envisageables, même à petite échelle, assure Daniel Bintz. « La fiche de travaux devrait être une grille au niveau national », affirme t-il. Il préconise aussi la mise en avant d’un pré-état des lieux, qui permettrait de régler de nombreux litiges en amont: pour lui, « 40% des plaintes pourraient être évitées ainsi ». Autre moyen d’action pour le locataire, prendre des photos pour attester de l’état de l’appartement.
La législation se dirige progressivement vers plus de transparence. La loi Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) prévoit notamment la mise en place d’un modèle type d’état des lieux, qui devrait entrer en vigueur à partir du mois d’août. Le délai pour la restitution du dépôt de garantie devrait également être réduit à un mois, au lieu de deux actuellement dès lors que l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée.
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