Strasbourg sera bientôt propriétaire de la Manufacture

L’ancienne Manufacture des tabacs et son espace vacant de 22 000 mètres carrés au cœur du quartier de la Krutenau semblent endormis depuis la fermeture du site en 2010. En juillet 2013, la Communauté urbaine de Strasbourg (aujourd’hui Eurométropole) annonçait une imminente procédure de déclaration d’utilité publique pour s’emparer des lieux et les réhabiliter, alors que leur propriétaire Imperial Tobacco avait promis de les vendre au promoteur immobilier Jean-Sébastien Scharf. Depuis, plus de nouvelles ni de la collectivité, ni de Scharf.

Scharf muet, son projet rejeté ?

Au début de notre enquête, peu de langues se délient pour parler du projet de la Ville, toujours pas propriétaire de la Manufacture. Impossible aussi de savoir ce qu’est devenu le compromis de vente passé en 2011 entre Imperial Tobacco, propriétaire du site, et le promoteur immobilier Scharf. Celui-ci défendait alors un projet de logement de standing. Mais la vente restait suspendue au classement du site jusqu’alors industriel en zone habitable sur le plan d’occupation des sols (POS). Pour l’empêcher, la Ville refusait de modifier le POS. En 2013, le compromis de vente avait été reconduit jusqu’en 2015. Au siège français d’Imperial Tobacco, le téléphone sonne dans le vide. Jean-Sébastien Scharf quant à lui, autrefois bavard sur son projet, refuse désormais de répondre aux questions.

D’après Alain Fontanel, premier adjoint au maire de Strasbourg, la Ville a aujourd’hui repris l’avantage auprès d’Imperial Tobacco :

« Les négociations ont repris depuis quelques semaines. Les discussions se sont débloquées et deviennent constructives. On sent de la part d’Imperial Tobacco une volonté d’aboutir. Il reste encore des éléments fonciers à préciser, mais on se rapproche de l’échéance. C’est désormais une question de semaines. »

Le prix d’achat toujours en négociation

En 2013, la CUS avait voté un engagement de 60 millions d’euros pour le projet de réhabilitation de la Manufacture, dont près de 11 millions pour l’achat du site. Du côté du projet de Scharf, on parlait alors d’une offre d’achat de 15 à 20 millions d’euros. Alain Fontanel refuse aujourd’hui de s’avancer sur la somme en jeu dans la négociation en cours :

« Les grands principes de la délibération de 2013 seront suivis. Je ne veux rien dire sur le détail de la négociation pour ne pas la compromettre. Le moment venu, il y aura une transparence sur le prix d’achat. »

La menace de l’expropriation a fonctionné

C’est en tout cas bien la menace de l’expropriation qui a débloqué le dossier. Le conseil communautaire de Strasbourg l’avait entérinée en juillet 2013. Ensuite, la CUS avait mis son projet en attente le temps de la campagne et des élections municipales de 2014. En janvier 2015, elle a mis en place un comité de pilotage pour la réhabilitation de la Manufacture, sous la direction d’Alain Fontanel. Il est constitué de représentants de la Ville et de l’Eurométropole. Au début de l’été, ce comité est passé à la vitesse supérieure et a saisi le préfet sur sa demande de déclaration d’utilité publique (DUP). La procédure concrétise la pression sur Imperial Tobacco, mais Alain Fontanel préfère mettre en avant la dynamique de négociation avec le géant britannique :

« Les négociations et la procédure de DUP progressent en parallèle. Si nous trouvons un accord dans les semaines ou mois qui viennent, nous n’aurons pas besoin de la DUP. »

Réhabilitation dans les 5 ans

Qui achèterait alors la Manufacture ? Plusieurs options sont sur la table pour le montage financier, qui pourrait concerner la Ville et l’Eurométropole, mais aussi la Sers, Société d’aménagement et d’équipement de la région de Strasbourg. Quoi qu’il en soit, la collectivité ne devrait pas rester très longtemps propriétaire des lieux. Une fois son rôle de donneur de cap joué, elle prévoit de revendre la majeure partie des bâtiments à ses différents partenaires.

Si elle va au bout de la procédure d’expropriation, la collectivité devrait, selon les réglementations, faire aboutir son projet de réhabilitation dans un délai de cinq ans. Pour garder la main, l’enjeu est donc aujourd’hui pour elle d’être en mesure de démarrer le plus vite possible.

Pour la phase de lancement, le comité a retenu trois volets qui devraient occuper près des deux tiers de la surface du site de la Manufacture. Il s’agit de l’installation d’un pôle universitaire de géosciences sur près de la moitié du site, du déménagement de l’annexe de la Haute école des Arts du Rhin (Hear) et enfin d’une auberge de jeunesse.

Contrainte d’autofinancement

Point commun entre les projets retenus : leur modèle économique garantit un autofinancement. Le pôle universitaire doit ainsi être financé par le Plan Campus. Pour ses travaux, une dotation de 26 millions d’euros lui est réservée, assurée par l’Etat, la Région Alsace et l’Eurométropole. En plus, l’Etat s’est engagé à acheter les bâtiments. Pour acquérir ses nouveaux locaux, la Hear voisine doit quant à elle revendre son actuelle annexe, rue de la Manufacture des Tabacs. Dans le cas de l’auberge de jeunesse, ce sont les recettes d’exploitation qui doivent compenser l’investissement. Pour le moment, seuls les principes sont fixés pour ces trois volets. Leurs coûts n’ont pas encore été évalués.

L’élément le plus avancé est aujourd’hui le pôle universitaire, prioritaire dans le Plan Campus à Strasbourg. L’université a pris les devants sur ce dossier et déjà lancé la phase de programmation, c’est-à-dire l’étape de la définition des besoins du projet (nombres et surfaces des salles, besoins en eau et électricité…). Ses programmistes ont même pu accéder à l’intérieur de la Manufacture.

Le pôle de géosciences s’installerait en 2020

L’université  vise l’horizon du premier semestre 2020 pour l’ouverture du pôle de géosciences, si aucun imprévu ne se présente à la découverte de la structure des bâtiments. Ils devront accueillir l’ensemble des enseignements de l’Ecole et observatoire des sciences de la Terre et de l’Ecole nationale du génie de l’eau et de l’environnement de Strasbourg (Engees), ainsi que les laboratoires de recherche de l’Engees, soit pas moins de 1200 étudiants et près de 120 personnels et chercheurs. S’y ajouteront sur le site quelque 300 étudiants de la HEAR.

Un collectif d’habitants milite pour de l’habitat participatif

Une fois les trois premiers projets activés, d’autres se décideront dans un second temps, assure Alain Fontanel, mais toujours sur la base d’un équilibre économique. Le déménagement de l’école de musique de la Krutenau, l’ouverture d’une partie des locaux à des associations et l’installation d’un pôle d’entreprenariat créatif et solidaire  sont sérieusement évoqués.

Un dernier projet pourrait s’inviter dans la danse. En avril, un collectif d’habitants, soutenu par le Cardek, centre socio-culturel de la Krutenau, s’est réuni pour proposer un projet alternatif. Pas informé des développements en cours, ce « collectif pour un habitat participatif dans la Manufacture » compte pour le moment une vingtaine de riverains du site. Marie-Clémence Pérez, à l’origine de l’initiative, explique la démarche :

« Notre point de départ est la difficulté pour de nombreux habitants de continuer à vivre à la Krutenau. Nous sommes les premières victimes de la spéculation immobilière. La décision de la Ville d’exclure le logement du projet de réemploi de la Manufacture nous dérange. Entre des locaux publics et des appartements de standing, une troisième voie est possible : celle d’un écoquartier pensé en amont avec les familles, sur le mode de l’habitat participatif qui monte en puissance aujourd’hui. Strasbourg est en pointe sur le sujet. Nous aspirons à un changement de mode de vie et la Manufacture serait l’endroit idéal pour inventer une nouvelle manière d’habiter en ville. »

Alain Fontanel ne ferme pas la porte à cette idée, mais prévient :

« Nous ne pouvons rien faire tant que nous ne sommes pas propriétaires. C’est une fois l’acquisition faite que le dialogue pourra commencer sur des bases solides. Le projet n’est pas fini. Il peut évoluer et le lieu est vaste. Il restera une place à la concertation pour compléter sa première phase, mais toujours avec la contrainte de l’autofinancement. »

La protection au titre des monuments historiques en suspens

Une dernière question reste ouverte quant à l’avenir de la Manufacture. La demande de protection du site au titre des Monuments historiques, déposée par l’association des habitants de la Krutenau en 2011 et toujours en attente de traitement. Malgré un rapport favorable du spécialiste des manufactures de tabac en France, Paul Smith, elle n’a jamais été mise à l’ordre du jour de l’assemblée plénière de la commission régionale du patrimoine et des sites. Le préfet attendrait pour cela que le programme de la collectivité soit précisé.

Pour Alain Fontanel, pour protéger la Manufacture, l’urgence est avant tout de l’occuper :

« La dimension patrimoniale n’est pas une contrainte mais un élément supplémentaire pour valoriser le site. La volonté de la Ville est de protéger et de valoriser ce patrimoine. C’est son abandon actuel qui est un danger. C’est pour cela qu’il est important de pouvoir lancer le projet, c’est le meilleur moyen de le protéger dans la durée. »

Une protection au titre des monuments historiques compliquerait la démolition de la chaufferie de la Manufacture, située au milieu de la cour intérieure. Celle-ci avait été évoquée lors des études initiales de la Ville. Sous protection, cette destruction resterait possible légalement, mais difficile à comprendre pour le grand public.

Alain Fontanel n’écarte pas à ce stade la possibilité d’une démolition d’une partie du site, qui ne semble cependant plus faire partie des projets retenus :

« Il est trop tôt pour dire s’il y aura une démolition. Ce n’est pas notre objectif, mais on peut avoir des surprises sur telle ou telle partie du bâtiment. »

Dans tous les cas, le site est déjà protégé, car il se trouve dans le périmètre de protection de deux monuments classés : l’église protestante Saint-Guillaume d’un côté et l’école des arts décoratifs de l’autre. Tout changement de son aspect extérieur est donc soumis à l’autorisation de l’architecte des bâtiments de France.