À la limite d’Illkirch-Graffenstaden et du sud de Strasbourg, la zone d’aménagement concertée (ZAC) du Baggersee est un des plus grands projets immobilier de l’Eurométropole en préparation depuis les années 2010. Mais ses contours et son ampleur ne sont pas encore connus, notamment car les intentions de l’hypermarché Auchan, au centre de la zone, se font attendre.
La société de grande distribution possède une partie des terrains, en particulier la galerie commerciale, le parking et les abords du plan d’eau soit via sa filiale immobilière Immochan ou en tant qu’actionnaire de la société civile immobilière (SCI) Baggersee ouest.
Le reste des terrains appartiennent aux municipalités d’Illkirch-Graffenstaden, de Strasbourg et à l’Eurométropole, qui louent les champs à des agriculteurs tant qu’ils ne sont pas bâtis.
Objectif 5 000 logements à Illkirch
La ZAC du Baggersee est une illustration de la volonté de « densifier Strasbourg » et de « construire la ville sur la ville », plutôt que s’étendre avec des pavillons sur les terres agricoles et naturelles des alentours. C’est la principale orientation du plan local d’urbanisme (PLUi) qui sera voté fin décembre et prévoit la constructions de 45 000 logements à l’horizon 2030.
Pour tenir cet objectif, l’Eurométropole va notamment construire sur ses « entrées de ville », ces espaces souvent constitués des petits champs de céréales en bord de ville et d’autoroutes. Celle d’Illkirch-Graffenstaden est la plus grande.
Dans cette grande répartition des futures habitations, Illkrich-Graffenstaden prend, après Strasbourg et ses 18 000 logements (dont 9 000 aux Deux-Rives soit 20 000 habitants), la plus large part. Les documents de travail tablent sur 5 000 nouvelles constructions dans la commune de 27 000 habitants, là où les autres villes tablent au maximum sur 2 200 nouveaux logements.
1 300 constructions lancées aux prairies du Canal
Environ un quart des futures habitations illkirchoises, 1 300 exactement, sortent déjà de terre à Lixenbuhl, aux prairies des Canal. Un rapide calcul laissent donc penser qu’environ 3 500 logements seront nécessaires sur la ZAC Baggersee.
Un total qui semble ambitieux vu l’espace ramassé, mais qui ne peut être confirmé par des documents officiels. Le calendrier prévoyait que l’aménageur soit choisi en 2016. Or, la mise en concurrence n’a pas été entamée. Désormais prudente, la mairie d’Illkirch parle sur son site d’un horizon 2025/2030.
Un cinéma ? Une galerie commerciale ?
Encore maire d’Illkirch-Graffenstaden au moment de réaliser l’interview (il a cédé sa place à son premier adjoint Claude Froehly le 1er décembre en anticipant la loi sur le cumul des mandats), Jacques Bigot (PS), explique ces complexités par les atermoiements d’Auchan, qui occupe un espace central dans cette zone :
« On cherche à inclure Auchan dans les discussions pour avoir une cohérence globale. C’est compliqué et les discussions sont longues. Auchan veut des espaces commerciaux mais a changé de stratégie, notamment à cause d’interrogations sur le modèle économique de l’hypermarché qui se trouve en concurrence avec le E.Leclerc à Geispolsheim. »
Le sénateur-maire a vu plusieurs ébauches de projet, mais aucun n’a abouti :
« Il a été question d’ajouter des loisirs comme un cinéma, puis désormais d’autres espaces commerciaux plus petits. Les modèles économiques changent vite. À une époque, on achetait l’électroménager uniquement dans des grandes foires commerciales, puis dans des surfaces spécialisées, et maintenant on commande en ligne. Un séminaire avec Auchan est prévu en janvier pour faire le point sur la ZAC. »
« Avant tout un projet métropolitain »
Jacques Bigot prévient « ses amis de l’Eurométropole » (qu’il a présidé entre 2008 et 2014 et dont il dirige le groupe d’élus PS et apparentés dans l’assemblée), qu’il faut néanmoins une limite raisonnable au nombre de logements :
« C’est avant tout un projet métropolitain. Illkirch n’a pas spécialement intérêt à construire un maximum de logements à cet endroit. »
Ses mandats se sont surtout concentrés sur l’animation et la desserte du centre. Dans les 13 recommandations des commissaire enquêteur au PLUi, qui ont mystérieusement disparues du site strasbourg.eu, une d’elles préconise de revoir le nombre de logements à la baisse. « C’est la tendance dans laquelle nous-mêmes nous inscrivons » affirmait le vice-président en charge du PLUi Yves Bur (« Les Républicains »).
Recommandation de prévoir à la baisse
La politique de l’Eurométropole depuis 2014 est que les ZAC doivent être à l’équilibre financier. Autrement dit, en échange de projets immobiliers, le promoteur et l’aménageur prennent en charge les travaux des routes et autres modifications du secteur. Ce qui nécessite une certaine rentabilité sur les aspects immobiliers.
« On est revenu dans les années 1970 ? »
D’abord réunis en collectif, des riverains ont constitués en 2015, l’association Baggersee qui ne se définit pas « d’opposition », mais de « propositions ». Sa présidente Marie-Hélène Lawson imagine difficilement un grand ensemble près des petits lotissements de deux à trois étages au nord et au sud de la ZAC :
« Nous ne sommes pas contre la construction de logements. Mais le carrefour est déjà bouché avec les tramways, les voitures qui vont vers l’autoroute et celles qui prennent la route pour aller vers Plobsheim. La seule proposition des aménageurs est de faire un boulevard et d’abaisser la vitesse à 50 km/h. On souhaiterait un projet plus modeste. Et puis cela pose des questions par rapport aux espaces inondables tout proches. Strasbourg s’est toujours distingué par une bonne qualité de vie, car les quartiers étaient peu denses. Est-ce qu’on est revenu dans les années 1970 ? »
Autre inconvénient, le secteur est tout proche de l’autoroute A35 et de ses niveaux de pollution élevés. Le flux de voitures génère un bruit constant que l’on entend depuis les habitations existantes.
Une hauteur « non-réglementée » qui interroge
Pour Jacques Bigot, il y a eu un peu de confusion entre ce qui a déjà été présenté, mais reste peu avancé, et l’enquête publique sur le PLUi :
« C’est le problème avec les concertations, si on ne propose rien et on nous dit « vous n’avez pas de projet », si on présente quelque chose, on nous dit que “tout est ficelé”. »
Un document de l’agence d’urbanisme de Strasbourg (l’ADEUS) mentionne que les parties près des habitations ne doivent pas dépasser les deux étages plus attiques, avant de pouvoir s’élever graduellement. Dans la partie centrale, la hauteur est « non-réglementée ». D’après certaines sources, il pourrait y avoir jusqu’à 13 étages, mais aucun document officiel ne le confirme.
Ancien candidat à la mairie et principal conseiller municipal d’opposition, Thibault Philipps (« Les Républicains »), n’est pas contre l’aménagement des lieux, mais plaide aussi pour un projet plus modeste :
« Je ne voudrais pas qu’Illkirch devienne un quartier de Strasbourg. C’est intéressant de mettre des compétences en commun avec l’Eurométropole, mais chaque ville peut avoir son identité. Illkirch a un côté ville à la campagne. Si on déplace son centre de gravité, cela pourrait dévitaliser le centre, dont tous les espaces commerciaux ne sont pas utilisés. La plupart des animations fêtent bientôt leur vingtième édition, à l’époque où Jacques Bigot est arrivé. Il faudrait se remettre en question pour la suite. »
Qu’imaginerait-il sur cet espace ? « Une ferme urbaine » dit-il. Quelles que soient les orientations futures prises avec Auchan, Jacques Bigot promet que le projet sera de nouveau soumis à la concertation. Après s’être d’abord dite favorable à nous présenter ses projets, la filiale immobilière d’Auchan, Immochan a ensuite souhaité qu’un entretien se fasse en présence d’un représentant de l’Eurométropole, avant de ne plus donner suite à nos sollicitations.
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